Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Новостройки

Вложиться в новостройку и заработать: какие ЖК вырастут в цене?

123 134 1
Вложиться в новостройку и заработать: какие ЖК вырастут в цене?
В конце года у потенциальных покупателей заканчиваются сроки банковских вкладов, особо трудолюбивым выплачиваются премии, а застройщики объявляют о новогодних скидках. Циан.Журнал выяснил, где и как в Москве и области ловить наиболее выгодные варианты для инвестиций.

После перехода на эскроу-счета и резкого подорожания недвижимости покупка квартиры на старте продаж уже не гарантирует лучшей цены и ликвидности. Как же тогда выбирать жилой комплекс и наилучший момент для приобретения?

«Мама сказала, деньги в котловане»

До того как застройщики стали работать с проектным финансированием, квадратные метры в московских новостройках за время строительства дорожали примерно на 30%. Застройщики специально выставляли низкий ценник на начальных стадиях, чтобы собрать с дольщиков деньги на проект, объясняет Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики.

В 2019 году строительная отрасль перешла на новую схему: теперь застройщики берут кредит в банке и строят объект. Тем временем деньги покупателей за квартиры хранятся на специальных эскроу-счетах — застройщик их получит только после благополучной сдачи проекта. Такая схема защищает от появления недостроев и уберегает дольщиков от риска обмана.

«Необходимость занижать стоимость на этапе котлована отпала — цены на разных стадиях строительства ЖК различаются все меньше, — объясняет эксперт. — В новостройках, сданных после 2019 года, рост составляет около 26%. Разрыв в стоимости на разных стадиях строительства будет сокращаться и дальше».

Алексей Попов,руководитель Циан.Аналитики

А еще, опасаясь потерять покупателей, девелоперы гораздо аккуратнее повышают цены. Так что такими высокими темпами, как во втором полугодии 2020-го и первом полугодии 2021 года, жилье дорожать уже не будет, полагает Алексей Попов.

Рост цены 1 кв. м за период строительства ЖК

По данным Циан.Аналитики

В каких ЖК «квадрат» подорожает?

Прогнозировать рост цен в конкретных проектах — занятие увлекательное, но не очень надежное. Любые обстоятельства могут спровоцировать как снижение цен, так и их повышение. Тем не менее специалисты Циан.Аналитики рискнули составить шорт-лист.

Эксперты опирались на идею, что за время строительства максимально подорожают те ЖК, где уже сейчас есть большой разрыв между стоимостью «квадрата» в почти готовом корпусе и в том, который только строится.

ЖК Московского региона с большой разницей в цене между готовыми и строящимися корпусами

ЖК

Цена в корпусе на этапе верхних этажей,
тыс. руб. за 1 кв. м

Цена в корпусе на стадии котлована,
тыс. руб. за 1 кв. м

Разница в цене между корпусами

Южное Бунино

232,8

197,3

18%

Жулебино парк

198,1

170,9

16%

Переделкино Ближнее

233,9

204,9

14%

Зеленая вертикаль

247,4

217,5

14%

Римский

190,4

169,5

12%

Прокшино

257,6

234,0

10%

Полярная 25

249,5

226,9

10%

Заречье Парк

305,1

280,3

9%

Большое Путилково

219,1

203,0

8%

По данным Циан.Аналитики

ЖК «Южное Бунино»

Можно посчитать и по-другому, отмечают аналитики. Например, составить рейтинг комплексов, в которых квартиры за время строительства подорожали максимально. При этом учитываются те ЖК, в которых есть как уже построенные корпуса, так и те, которые находятся на начальной стадии. В итоге в топ-15 попали те корпуса, строительство которых велось в 2020–2021 годах.

Максимально подорожавшие за время строительства ЖК Москвы, которые возводились в 2020–2021 годах

Корпус 

Цена на этапе верхних этажей, 
тыс. рублей за 1 кв. м

Цена на стадии котлована, тыс. рублей за 1 кв. м

Рост цены за время строительства

Зорге 9, корп. 1 (Soho) — апартаменты

372,7

202,9

84%

Зорге 9, корп. 2 (Manhattan) — апартаменты

382,7

205,2

86%

Зорге 9, корп. 3 (Madison) — апартаменты

392,9

226,7

73%

City Bay, корп. 4

320,5

178,6

79%

City Bay, корп. 1

301,6

168,9

79%

Павелецкая Сити, корп. 4 (Мэрилин)

519,8

298,5

74%

City Bay, корп. 5

285,8

168,0

70%

City Bay, корп. 7

320,6

189,3

69%

City Bay, корп. 6

312,5

185,2

69%

Павелецкая Сити, корп. 3 (Марлон)

466,9

281,6

66%

Павелецкая Сити, корп. 2 (Фрэнк)

464,7

282,4

65%

Южное Бунино, корп. 12

224,5

138,1

63%

City Bayкорп. 2

283,2

175,3

62%

Павелецкая Сити, корп. 1 (Грейс)

455,1

293,9

55%

City Bay, корп. 8

287,8

186,5

54%

По данным Циан.Аналитики

ЖК City Bay

Было — стало

В конце 2020 года Циан.Журнал приводил список инвестиционно привлекательных новостроек — вот он.

Эксперты Циан.Аналитики проверили, что произошло с ценами в этих ЖК за прошедший год — выяснилось, что прирост составил 26%. Это средний показатель, уточняет Алексей Попов и приводит в качестве действительно впечатляющего примера этот рейтинг.

От перепродажи — к предпродаже

Покупка на старте продаж — не самый эффективный способ заработать на инвестиции. О том, что стоимость объекта на старте выгодна не всегда, говорит и Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.

«Не все девелоперы одинаковы инвестпригодны. Часть из них негативно относятся к инвестиционным сделкам на своих объектах — такие часто выставляют стартовые цены по верхней границе ценового диапазона. Соответственно, выгода от перепродажи будет минимальной», — утверждает эксперт.

Правда, есть и такие, кто, наоборот, приветствует инвесторов. У части таких компаний есть даже сервисы по дальнейшей переуступке прав, что очень удобно для инвесторов: при продаже не приходится искать агента, а можно прямо обратиться к своему же застройщику.

Но самый выгодный вариант — предпродажа. Предстартовые продажи — идеальный момент купить недвижимость с максимальной выгодой. Обычно это закрытое мероприятие, которое предшествует официальному началу продаж. Попасть на него нелегко, а подготовка начинается задолго: счет может идти на месяцы, а иногда — и на годы.

На старт, внимание...

Как правило, опытный инвестор отслеживает наиболее интересные площадки еще до того, как застройщик начинает на них работы, говорит Марина Шадрунова, руководитель направления по работе с новостройками сети офисов «Миэль».

«Естественно, это не афишируется. Те, кто попадет в список первых (предварительно финансово подтвердив свою заинтересованность у застройщика), получат самую выгодную цену. Так как на предпродажи обычно выставляются небольшие пулы объектов, то с каждым пулом цена меняется — в итоге бывает, что именно из-за вымывания этих лотов застройщик выводит объект на старт продаж по завышенной цене», — комментирует Марина Шадрунова.

ЖК «Павелецкая сити»

По словам Марии Хурамшиной, директора по маркетингу девелоперской компании 3-RED, предпродажи имеют определенную специфику проведения сделки.

«Невозможно заключить ДДУ до получения застройщиком разрешения на строительство и публикации проектной декларации, поэтому часто пул покупателей на предпродаже формируется из клиентов риелторов», — говорит эксперт.

Если интересующий покупателя застройщик практикует предпродажи на постоянной основе, то можно сообщить компании о своем желании поучаствовать в таком мероприятии. Правда, это вариант на удачу — вероятность, что такого покупателя все же допустят до предпродаж, невелика.

Другой вариант — обратиться сразу в несколько крупных агентств недвижимости, от которых впоследствии вы получите приглашения на предпродажи в разных проектах.

Предпродажи выгодны не только покупателям, но и самим девелоперам. Во-первых, это еще один инструмент, который позволяет застройщику снизить свою долговую нагрузку на этапе старта проекта. Во-вторых, они привлекают дополнительное внимание к проекту за счет эффекта сарафанного радио «среди своих», резюмирует Мария Хурамшина.

На что смотреть, выбирая инвестиционную недвижимость?

В отличие от варианта для личного использования, в случае с покупкой инвестиционной недвижимости надо учитывать определенные факторы, которые влияют на последующий рост стоимости.

Транспортная доступность

Если квартира находится рядом с метро или остановкой общественного транспорта, ее инвестиционная привлекательность повышается автоматически. Никто не захочет тратить деньги на жилье в отдаленном районе, откуда сложно выбраться на крупные автомагистрали и в другие районы города, включая центральные, подчеркивают в пресс-службе «Группы ЛСР».

Квартира или апартаменты?

С точки зрения инвестиций апартаменты оказываются эффективнее как минимум по двум причинам. Во-первых, на первичном рынке они дешевле таких же по характеристикам квартир на 10–15%. На вторичном рынке разница колеблется в диапазоне +/–4%. Значит, при переходе объекта из категории новостройки в категорию «от собственника» апартаменты дорожают сильнее, чем квартиры.

ЖК «Зорге 9»

Во-вторых, при сдаче в аренду разницы в ставке между квартирой и апартаментами почти нет. Следовательно, за счет более низкого порога входа срок окупаемости инвестиций в апартаменты короче.

Добавим и ложку дегтя: потенциал роста цен на апартаменты практически исчерпан — покупатели уже не реагируют на планы «апартаментной амнистии», а новые корпуса апартаментов на старте уже не будут отличаться в цене от аналогичных комплексов с квартирами. 

Вывод: сейчас — или никогда, считает Алексей Попов.

Конкуренция и своевременный выход из проекта

Наличие в районе схожих комплексов способно обернуться большой конкуренцией, причем этот момент актуален как для использования купленной квартиры (например, при сдаче в аренду), так и при перепродаже.

«Если речь идет о точечном проекте в сложившейся застройке, то выходить из него нужно уже в конце строительства на максимальной цене — тогда прибыль тоже будет максимально возможной. Что касается крупного проекта с несколькими очередями, то выходить в конце строительства нет смысла: будет много конкурентов со стороны новых очередей на ранних этапах, и это будет давить на цены, не давая получить прибыль. То же и при высокой конкуренции поблизости: если в одной локации много проектов, да еще и на разных степенях готовности, сложно будет правильно рассчитать момент выхода с достойной прибылью».

Роман Родионцев,директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet

Экология и парки поблизости

Многие предпочитают жить вдали от загазованного центра, рядом с лесополосой или у воды — соседство с парками или водоемами повысит инвестиционную привлекательность квартиры, советуют в пресс-службе «Группы ЛСР».

Инсайды от застройщиков

Важно изучать девелоперов и их стратегии, искать инсайды и следить за тем, как застройщики продают проекты и устанавливают цены по сравнению со средними по локациям и по соседним проектам. Информацию об этом можно найти не только в аналитических статьях и базах недвижимости, но и на тематических площадках, форумах, в Telegram-каналах и т. д, рекомендует Роман Родионцев.

Ну и напоследок — поспешай не торопясь, такой совет дают эксперты. По мнению Марины Шадруновой, инвесторы анализируют свои риски — они не боятся рисковать. Поэтому нужно быстро, но с холодной головой оценивать варианты и решаться на сделку, пока вариант не уплыл в более расторопные руки.

Комментарии 1
ID: 843050527 декабря 2021, 14:54

Прокшино 10%?
За год цена квартиры поднялась с 8.5 млн до 14.5 млн при тех же условиях. Никакими 10% тут и не пахнет....

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru