Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичнаяКоммерческая

Апартаменты не будут приравнивать к жилью. Что это значит для покупателей и застройщиков?

274 418 28
Апартаменты не будут приравнивать к жилью. Что это значит для покупателей и застройщиков?
Кажется, надежде, что апартаменты вот-вот превратятся из нежилья в жилье, не суждено сбыться: власти заявили, что в изменении статуса нет необходимости. Но закон, который будет регулировать строительство такой недвижимости, остается на повестке дня. Что всё это значит для покупателей, продавцов и застройщиков?

Неопределенное настоящее

Закона, который амнистирует апартаменты и переведет их в статус жилья, ждали долго. Еще осенью 2021 года Минстрой предложил больше не строить апартаменты, а за существующими закрепить статус жилья, чем очень обрадовал покупателей такой недвижимости. Не срослось: 2 февраля выяснилось, что переводить апартаменты в жилье никто и не собирался. Об этом заявил председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов на конференции «Девелопмент новой волны».

Он уточнил, что власть никогда не говорила о переводе строящихся апартаментов в жилой фонд — поставлена задача определить правовой статус апартаментов, а не узаконить объекты, которые изначально не относились к жилой недвижимости.

«Есть необходимость принятия решения, чтобы всё, что строилось с завтрашнего дня, строилось по четким понятным правилам», — заявил глава думского комитета.

Циан.Журнал попросил экспертов объяснить, что теперь будет с рынком апартаментов. Значит ли это, что владельцы апартаментов могут распрощаться с мечтой перевести свою недвижимость в жилой — более выгодный для собственников — статус?

По мнению участников рынка, главная проблема на сегодня заключается в неопределенности. Ведь апартаменты находятся в шатком положении потому, что нет хоть какого-то решения по их статусу, считает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.

Зачем нужна смена статуса?

Это связано сразу с несколькими причинами. Напомним их.

1. К апартаментам применяются гораздо менее строгие строительные и санитарные нормы (это значит, что строить их можно хоть около железной дороги, хоть просто переоборудовать из гаражей);

2. Возводя апартаменты, застройщик не обязан обеспечивать будущих жильцов инфраструктурой: юридически это нежилье, а значит, ни школ, ни поликлиник не требуется.

3. По той же причине в апартаментах счета за ЖКУ и налоги выше, чем для жилой недвижимости.

4. Из-за нынешнего статуса апартаментов в них нельзя получить постоянную регистрацию.

Очевидно, что при менее строгих строительных нормах стоимость апартаментов ниже. С экономической точки зрения их выгодно и строить, и покупать.

«Доля апартаментов на рынке ежегодно увеличивается: за последний год количество строящихся апартаментов выросло на 30%, — говорит глава Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор. — Растет и число людей, живущих в них и по-прежнему не получающих никакой дополнительной инфраструктуры. Важно, что апартаменты все чаще покупаются не для сдачи в аренду и не в инвестиционных целях, а для личного проживания — у людей просто нет денег на покупку обычной жилой квартиры».

официально

Законопроект о правовом статусе апартаментов был внесен в Госдуму в апреле 2021 года. В частности, документ вводил новую категорию недвижимости — многофункциональные здания. Строить их предполагалось в общественно-деловых зонах, не предназначенных для жилья. 

При этом недвижимость в таких зданиях планировалось приравнять к жилью — на него должны были распространяться нормы Жилищного кодекса, а строительство — вестись по закону об участии в долевом строительстве с использованием эскроу-счетов (Федеральному закону № 214-ФЗ).

После рассмотрения законопроекта в первом чтении проект был отправлен на доработку — рассмотреть его вновь депутаты собирались в осеннюю сессию 2021 года. Но этого не произошло. Комитет Госдумы по строительству и ЖКХ не будет к нему возвращаться и в весеннюю сессию этого года.

А вот в Совете Федерации предлагают легализовать построенные апартаменты. По мнению зампредседателя Совфеда Николая Журавлева, правовой статус жилья необходимо присвоить не только новым апартаментам, но и уже построенным апарт-комплексам.

Больше рисков и меньше выгоды для покупателей

«Любое определенное решение даст некую опору и вызовет движение цен. Даже если апартаменты не приравняют к квартирам полностью, а хотя бы дадут возможность регистрации и разрешат пользоваться социальной инфраструктурой, это уже существенно улучшит ситуацию для жителей апартаментов и повысит цены примерно на 15%», — уверен Роман Родионцев.

А если никаких законодательных изменений не последует? В этом случае цены останутся на прежнем уровне, считает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов: покупатели всегда должны понимать, что апартаменты — специфический вид недвижимости со своими особенностями.

Если апартаменты не приравняют к жилью, то разница в цене между квартирами и апартаментами вернется на прежний уровень 15–20%, прогнозирует Сергей Зайцев, руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи».

Изначально некачественные апартаменты — перестроенные из коммерческих помещений или расположенные в странных локациях, без концепции и сервиса — теперь как минимум перестанут дорожать, комментирует ситуацию эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков.

«Вероятно, покупатели будут более осторожны, выбирая объект для покупки. На волне ажиотажного роста цен на недвижимость многие влезли в очень сомнительные проекты: они рассчитывали, что со временем их покупка станет полноценным жильем, но нет», — говорит собеседник Циан.Журнала.

Значительная часть объектов продавалась именно с прицелом на будущий перевод апартаментов в жилье. Особенно ярко эта тенденция проявилась на активно растущем рынке: всё дорожало, и многие, не разобравшись, вложились в «псевдоинвестиционные» объекты — такие, которые не оправдают надежд, объясняет Сергей Вишняков.

По уверениям недобросовестных менеджеров по продажам, купив апартаменты (они дешевле жилья на 15–25%), реально получить 50% прибыли только за счет изменения законодательства. В результате многие покупатели, которые согласились с такой аргументацией, получают проблемы. К тому же апартаменты часто возводятся менее качественно, чем жилье: например, часто в комплексы апартаментов переделывают здания бывших АТС, заводов или общежитий.

«Вторичный рынок апартаментов схлопнется, — предсказывает Сергей Вишняков. — Некоторые инвесторы успели сообразить, что закон не будет принят, и уже вышли из своих проектов (и оказались правы). Дальше будет сложнее: те, кто поймет, что купленные апартаменты никогда не станут квартирами, попытаются их продать, но теперь покупателей на все эти перестроенные под апартаменты гаражи не найдется».

По мнению экспертов, других серьезных последствий не будет. Добросовестные застройщики изначально выбирают месторасположение, продумывают формат и заботятся о качестве строительства. Поэтому они продают вполне вменяемые объекты.

«А вот те объекты, которые были переделаны из непонятно чего, и так проблемные: маленькая комнатулька под гордым названием “студия” — это просто общага под другим названием, и вряд ли она станет привлекательной», — рассуждает Сергей Вишняков.

Подешевеют ли апартаменты?

Для покупателей комфорт-сегмента это часто единственное жилье (а значит, остро стоят вопросы регистрации и инфраструктуры), поэтому сегмент выигрывает только за счет более низких цен. В бизнес-классе юридический статус помещений менее важен. У клиентов, которые приобретают апартаменты высокого класса, часто имеется другое жилье — при покупке они больше обращают внимание на сам продукт, цену, планировки.

Как отмечает главный эксперт Циан.Аналитики Виктория Кирюхина, в 2020 году новость о возможной «легализации» апартаментов вызвала повышенный интерес к формату. Доля сделок с апартаментами в Москве приблизилась к 10%, хотя да этого на апартаменты приходилось 7% сделок первичного рынка. Средняя цена «квадрата» выросла с лета 2020 года с 343 до 372,5 тыс. рублей в конце 2020-го (+8,6%). Девелоперы сыграли на повышенном спросе. В 2021 году цены на апартаменты на первичном рынке росли такими же темпами, как и на квартиры.

Отказ от перевода апартаментов в жилье замедлит рост цен на этот формат, но не приведет к их откату, считает эксперт.

«Одно дело, если бы покупателям обещали перевод апартаментов в жилье — в этом случае отказ от такого перевода привел бы к падению цен. Возможная “легализация” — всего лишь потенциальный бонус приобретения. Если ее не случится, скорее всего, это не приведет к росту цен, который мог бы произойти. Спрос на апартаменты и так минимальный — менее 10% сделок, поэтому на рынке недвижимости отказ от перевода не отразится на общем количестве сделок», — комментирует Виктория Кирюхина.

И вовсе не новость?

Никто и не давал гарантии, что все апартаменты перейдут в жилье, поэтому профессиональных участников рынка эта новость не удивила, подчеркивают участники рынка.

Так что же будет дальше? Эксперт по недвижимости Евгений Коноплев честно признается, что прогнозы давать трудно. 

«Риск — это всегда плата за поиски повышенной выгоды. Что двигало и двигает теми, кто покупает апартаменты вместо квартиры? Чаще всего покупателям апартаментов движет одно простое соображение: они дешевле. Это “дешевле” связано с повышенными рисками, но мало кто задумывается об этом».

Евгений Коноплев,эксперт по недвижимости, риелтор-практик

Среди рисков покупки апартаментов — и бытовые (регистрация, общение с управляющей компанией), и налоговые (ставка налогообложения объекта недвижимости; продажа недвижимости, которая официально использовалась в рентном бизнесе), и юридические (механизм и размер компенсации в случае изъятия объекта в пользу города), и прочие.

«Пример этой непредсказуемости мы сейчас и наблюдаем — власти говорят: “Как будет дальше, мы пока не решили”. Так что появился еще один аргумент в пользу покупки квартир, а не апартаментов», — резюмирует Евгений Коноплев.

Перешагнуть не получится

Вопрос по апартаментам пока не решен, но отмахнуться от этой проблемы не получится, обнадеживает Александр Моор.

Он предлагает один из вариантов: «Можно привести статус апартаментов в приемлемый вид и придать этим объектам статус жилья второй категории. Это разрешит прописаться, но законодательно закрепит изначальное отсутствие инфраструктуры, повышенные счета за ЖКУ, а также гарантирует, что требования возводить социальные объекты не лягут на плечи муниципалитетов».

Правда, уточняет эксперт, это сработает, если доля таких объектов не будет расти. Для этого придется запретить их строить вовсе, чтобы остановить накопление критической массы.

«Кстати, почему это до сих пор не сделано — может, это кому-то выгодно? Ведь разрешения на строительство выдаются, несмотря на явную нехватку инфраструктуры и чрезмерную нагрузку на сети», — задается вопросом собеседник Циан.Журнала.

По словам Сергея Зайцева, надо учитывать: часть покупателей приобретали апартаменты именно как нежилое помещение — будет сложно найти компромисс между теми, кто в них живет, и теми, кто намерен использовать апартаменты именно как коммерческую недвижимость.

Этой проблемой все равно придется заниматься, иначе через три–четыре года придется разбираться с катастрофическими последствиями, масштабы которых будут сравнимы с проблемой обманутых дольщиков, заключает Александр Моор.

Подписывайтесь на Циан CRE в Telegram

Комментарии 28
Nedvy.ru Недвижимость Рунета4 февраля 2022, 9:21

Аппартаменты - это те же самые «лофты» - американское детище Великой депрессии. В конце 20-х годов прошлого столетия из-за высокой аренды заводы покинули Манхэттен. В бывшие цеха стали заселяться артисты и художники, поскольку фабричные метры дешевле обычных квартир. Те же плюсы и у лофтов московских: центр города, полная свобода перепланировок и творческие соседи.

Конечно, у апартаментов есть большой плюс: они изначально на 15-25% дешевле квартиры. Дополнительно сэкономить можно, если купить лофт без отделки. Кроме того, в апартаментах можно зарегистрировать юридическое лицо и открыть офис.

Обычно апартаменты покупают творческие натуры – художники, фотографы, музыканты. Но это не весь перечень «поклонников» фабричного жилья: его покупают и инвесторы! На первой стадии реконструкции апартаменты стоят, как квартира в «хрущёвке». Через год – уже в «сталинке». А готовый лофт сопоставим по цене с квартирой в элитной новостройке. Разве не прибыльное вложение?

Ответить
AK4 февраля 2022, 15:03

С учетом цены на комуналку дешевизна покупки будет съедена за пару лет жизни в апартах. Действительно выгодно

ID: 737719578 февраля 2022, 19:44

Ничего подобного , коммуналка за месяц 5 тыс руб , сдача за 50 . При этом из 5 за коммуналку 2 тыс платит арендатор и это на окраине Москвы. Не выгодно ?

не риэлтор10 февраля 2022, 8:46

коммуналка 5 тыс, сдается за 50? на окраине москвы? адресок подскажите? ))) вместе с названием альтруистической ук )))
нет, если сдать 10 гастерам по пятерке с рыла, то можно и дороже получать...

Александр Молотов4 февраля 2022, 15:30

Никогда не понимал тех, кому нравились апартаменты. В Москве они позволяли определенную гибкость в выборе места расположения - их порой строили там, где не продавались нужные тебе квартиры. Плюс кому-то нужно было припарковать деньги в некоммерческую недвижимость, для последующей сдачи в аренду.

Ответить
ID: 435494514 февраля 2022, 19:04

Плюс апартов только в том, что туда заселяются проститутки, вебкамщицы, порнушники, наркодилеры и прочая грязь, а значит в нормальных жилых домах станет жить намного спокойнее.

Ответить
ID: 737719578 февраля 2022, 19:45

А Вы там были в этих аппартах? Ничего подобного , контингент намного приличнее жилых домой , особенно разного рода занюханных панелек. Не говорите того, чего не знаете

Михаил Морозан
9 февраля 2022, 0:01

это пока они новенькие, далее будет интересно взглянуть на них через лет 5.

Либо обслуживание будет ещё дороже, так как на все эти коврики, панели и мелкий ремонт нужно будет вкладываться, либо они превратятся в типовые общаги со временем....

ID: 150387969 февраля 2022, 18:12

Это заложено в стоимость обслуживания и через 5 лет , если у руля нормальная УК, все будет в порядке, а вот, если лифт крякнется менять его будут за счёт собственников.

Михаил Морозан
9 февраля 2022, 22:25

Вот это слово "если" создаёт больше сомнений....

В фонд капремонта апартаменты не перечисляют средства, соответственно помощи от государства никогда не будет....

Ольга Максимова10 февраля 2022, 12:15

полностью согласен с Вами!

ID: 8747536416 февраля 2022, 11:19

"Фонд капремонта" сами "УК" создают и вымогают в него деньги, как это у всех по закону! А не сдашь - отключат свет и потом иди доказывай, что отключили за одно, а не платишь за другое, да и платить-то не обязан. Но на всё на это суды смотрят сквозь букву закона, принимая "за чистую монету" наличие УК (а она по ЕГРН простое ООО, но гордо себя просто именует УК) и всю её деятельность, "как благо" для "неблагодарных" богатеев.

не риэлтор5 февраля 2022, 9:30

на предпоследнем фото - "клеверлэнд" в районе петрашки. был там в начале 2017 года, и уже тогда манагер по продажам всерьез затирал что "уже принято решение на уровне правительства приравнять апарты к жилью" ))
это - вечная морковка, которую будут держать перед носом у ослов. очень удобно. покупайте, граждане, покупайте! ничего что налоги конские, что сараи из гна и палок, зато уже принято решение приравнять к жилью, уже завтра!

Ответить
ID: 8747536416 февраля 2022, 11:15

Верно подмечено! Никто ведь не считает в перспективе 5 лет, все оценивают моментом, а там как начинается: поборы с УК, произвол и конфликты с ними, правовой защиты со стороны органов правопорядка совершенно никакой. При этом риск потерять всё, как объявленное самостроем, тоже весьма велик.

ID: 721719418 февраля 2022, 14:29

В МО где построен жилой комплекс и апартаменты только верхние этажи, свободно переводят в жилое, и перевели половина уже, кому верить не понятно!

Ответить
Андрей Андреевич8 февраля 2022, 17:23

Куда переводить собирались? Уже на обычное жилье социалку не строят, все битком забито повсеместно. Давайте еще и весь накопленный объем ввода аппартов повесим на социалку. Нефиг. Жрите это г-но сами, раз влезли по своей воле.

Ответить
ID: 764689118 февраля 2022, 17:29

Нужно запретить строить черт те что попало, ведь люди не должны жить в муравейниках без инфраструктуры.

Ответить
ID: 199071378 февраля 2022, 17:34

Ох как государство доит людей😅 через несколько лет вылат коммуналок выгоднее было квартиру брать. Скупой платит дважды.

Ответить
ID: 8747536416 февраля 2022, 11:12

Всё верно: пока в этой мутной воде процесс будет приносить прибыль, то никто его не будет упорядочивать. Гаранту на кучку людей, которые решили за собственный счёт рискнуть и влезть "в пирамиду", конечно не будет дела, когда больше вовсе обездоленных и в аварийном жилье рискуют ежедневно находится. Так что не стоит питать иллюзий о принятии Закона об апартаментах, ибо по мнению властей владельцы этой недвижимости либо хритрож...пые, либо богатые, даже если среди них и многодетные, и в ипотеке, то всё равно пофигу.

ID: 67293529 февраля 2022, 7:04

Купил апарт в МО и очень доволен. Коммуналка и налоги выше на несколько тысяч в месяц, но ведь сэкономленные при покупке деньги могут и работать и приносить раз в 10 больше этих ежемесячных переплат😉
Подмосковная регистрация мне не нужна, у меня московская есть.
Для сдачи в аренду тоже апарты подходят больше, сдаются по цене квартиры, а стоят на 20-30% дешевле, что повышает доходность.
Однозначно, мой выбор-апарты

Ответить
ID: 150387969 февраля 2022, 17:53

Эта сдача потом боком выйдет. Надо городить ИП, как минимум, а при продаже заплатите налог за использование объекта недвижимости в целях извлечения прибыли, что легко вас лишит годовой арендной ставки.

ID: 8747536416 февраля 2022, 10:59

Мне всегда нравились такие утверждения: сдавать, ессно, в "серую", тогда в профите будете. Коммуналка и налоги не насколько тысяч выше, а в несколько раз! Любые споры с УК или застройщиком заведомо не в вашу пользу: законы есть и по жилым и нежилым помещениям, но трактовать их суд обычно будет наоборот и эта практика очень хорошо себя проявляет в Москве.

ID: 150387969 февраля 2022, 17:49

Есть апарты, которые изначально строились по 214 ФЗ внутри комплексной застройки в едином архитектурном стиле с рядом стоящими жилыми домами. Их наоборот сделали привлекательней за счёт более низкой этажности , увеличенной площади студий (30 кв.м. против 20 кв.м в жилых домах), наличия дополнительных сервисов, низкой стоимости покупки (процентов на 10-15 от жилых домов).Не всем нужна прописка, детские сады и школы. Зачастую апарты берут как временное жилье для решения, конкретной жизненной задачи, а поднакопив средств приобретают полноценные квартиры. Коммуналка не особо сильно отличается от жилых домов 75 руб . за метр обслуживаемой площади против 45 руб. . Электричество дороже на 5 процентов. Такие форматы будут пользоваться спросом, но их мало.

Ответить
Михаил Морозан
10 февраля 2022, 11:32

Тот, формат, который Вы написали, в Санкт-Петербурге отсутствует практически. Первые три комплекса так отстроили, а далее началось уменьшение метражей....

Денис Волошин10 февраля 2022, 18:06

Что то они нифига не дешевле обычных квартир в мск. Я не понимаю почему их на съем не сдают, а если сдают то по каким то ценникам х2 от нормальных

Ответить
Тихонов Сергей14 февраля 2022, 16:50

Складывается впечатление, что придание статуса построенным и эксплуатируемым объектам не влечёт выгоды никому, кроме собственников этой недвижимости. А они и так: коммуналка установленная УК или "УК" зашкаливает и оспорить её негде, размер налога в год за 45 кв. м равен 5 МРОТ и предела нету, я уже молчу про остальные проблемы, связанные с постройкой и эксплуатацией этих зданий: зачастую просто противозаконные методы. Защиты искать негде, позиция судов - вы же сами решали покупать вам это или нет!

Ответить
ID: 6420821416 февраля 2022, 11:39

Замучили уже эти хитрозаточенные, накупили дешёвые площади, а теперь хотят ещё выгоду получить с повышения цен путём узаконивания - признания статуса жилых помещений с постоянной регистрацией. А потом ещё и будут требовать социальных благ (школ, детсадов, больниц и т.д.). Бесплатный сыр- в мышеловке! Сидите теперь в своих камерах и не делайте пожалуйста мозги другим гражданам, которые также врюхались в гораздо большую ипотеку за нормальное жильё!!!

Ответить
Евгений19 февраля 2022, 6:00

Смертность в 2021 году увеличилась на 15,1%, до 2,44 млн человек, а рождаемость снизилась на 2,3% и составила 1,4 млн человек — минимум с 2002 года.
У меня вопрос для кого строятся эти аппараты ?
Гастарбайтерам там снимать однозначно дорого.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru