Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Продажа квартиры близкому родственнику опекуна

Вся Россия 3 484 16

Добрый день, ситуация следующая.


У меня в собственности есть 4х комнатная квартира. В этой квартире прописаны и проживают моя мать и двое моих несовершеннолетних племянников, для которых моя мать (их бабушка является опекуном).


В собственности у моих племянников и моей матери есть 1 комнатная квартира, в том же районе города.


Мы хотим этими квартирами обменяться, т.е совершить сделку купли-продажи, мены, дарения, либо любую другую. Органы опеки естественно будут не против учитывая явное улучшение жилищных условий детей. Но по закону я являюсь близким родственником ОПЕКУНА (с п.3 ст. 37 ГК) и прямая купля-продажа запрещена. Как я понимаю дарение тоже не вариант, так как я смогу подарить им квартиру, а получить взамен однокомнатную квартиру уже не получится. Есть какие либо альтернативные варианты совершения данной сделки? Может быть есть судебная практика? Получается, что в данном случае закон работает явно не в пользу подопечных. Понимаю, что есть вариант с заключением фиктивной сделки на 4х комнатную квартиру, но рисковать не хотелось бы.

Заранее спасибо.

Советы 16
Татьяна СкулкинаЛучший совет
5 января 2022, 7:52

Здравствуйте. В некоторых регионах ООиП дают разрешение на БЕЗВОЗМЕЗДНУЮ мену между родственниками и н/л. Обращайтесь в опеку по месту регистрации детей.

Максим5 января 2022, 13:16

Добрый день, к сожалению проблема не в разрешении органов опеки, они могут дать разрешение. Проблема в том, что сделка нотариальная по закону, а нотариусы не могут её зарегистрировать.

Арман Барекян
5 января 2022, 10:21

Будете смеяться, но чувство Дежавю меня не покидает, ибо Вы эти вопросы задаёте с 2018 года и да, Максим, в очередной раз Ваше знаменитое "заранее спасибо", 4-х комнатная и т.д. по тексту.
Интересно, почему именно в январе начинается обострение по данному вопросу? В прошлые разы 7 и 8-го января, в этот раз 5 -го января :)). В любом случае, с Новым Годом и Счастливого Рождества!

Максим5 января 2022, 13:21

Арман, добрый день, спасибо за ответ. Действительно вопросы мои, а про январь это совпадение. К сожалению ситуация с 2018 г. изменилась, тогда мы успешно провели сделку, и в прошлом году ещё одну похожую. Также в прошлом году в опеке сказали, что сейчас идёт суд по такой же ситуации, правда не уточнили в какой инстанции и что примерно к этому времени всё будет известно. Из-за ковид ограничений приём у них закрыт, а по телефону узнать что-то невозможно, поэтому я и надеялся, что возможно кто-то может прояснить эту ситуацию.

Антонина Каткова
5 января 2022, 11:55

Арман, у вас отличная память:)
видимо Максим интересуются в начале года, есть ли какие-то изменения/практика за прошедший год:)

Арман Барекян
5 января 2022, 12:16

Антонина, приветствую! Да, на память не жалуюсь, тем более, что основным собеседником Максима был я и по состоянию на 2018 год пришлось освежить память по части 3 ст. 37 ГК РФ, по пункту 1 ст.28 ГК РФ, где есть нормы, касающиеся несовершеннолетних до 14 лет, что не одно и тоже по сравнению с 14 до 18 лет и даже пришлось залезть и разобраться в статье 60 СК РФ: "При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации)."
Вижу, друзья активировались, всех с Новым Годом и Счастливого Рождества!

Максим5 января 2022, 13:25

Если я правильно понял, то ничего не изменилось и сделку можно провести, только через фиктивную продажу 4х комнатной?

Инна Дударева
5 января 2022, 16:59

Добрый день!
Вы все правильно говорите, сделки между близкими родственниками запрещены на основании п.3 ст. 37 ГК РФ.
Совершить сделку купли-продажи, мены, дарения, либо любую другую в вашей ситуации не получится, органы опеки и попечительства такие сделки не пропустят и разрешение не дадут.
Если вы подарите свою 4-х комнатную квартиру несовершеннолетним детям, вы тем самым улучшите благосостояние детей, они в свою очередь подарить вам 1-комн. квартиру не смогут.
В вашей ситуации, либо рискнуть и продать свою квартиру доверенному лицу, либо ждать до совершеннолетия детей.

Арман Барекян
5 января 2022, 17:11

Максим, точно знаю, что есть письмо от Федеральной нотариальной палаты с разъяснением о возможности покупки квартиры для несовершеннолетнего у близкого родственника опекуна/родителей, в отличие от продажи имущества несовершеннолетних близкому родственнику опекуна. Естественно, с разрешения органов опеки, если на улучшение условий. Сходите в опеку, получите разрешение, а потом к нотариусу с письмом Федеральной нотариальной палаты, если нотариус капризный. Надеюсь, письмо найдёте сами,опыта у Вас хватает. Удачи!

Антонина Каткова
6 января 2022, 10:36

Неужели вы не можете найти нотариуса, который вам удостоверит договор?
Вы говорите, что опека может дать распоряжение- так получите его и ищите нотариуса.
Без распоряжения опеки, конечно все подряд будут говорить, что они не удостоверят договор, тем более если вы будете рассказывать свою историю с подробностями про родственные отношения.

Максим7 января 2022, 14:57

Спасибо за ответ. Я этот вопрос обсуждал с тремя нотариусами, именно при условии получения распоряжения от опеки. Все 3 говорили, что сделка прямо нарушает закон, а они финансово ответственны, в случае если сделка будет оспариваться. Но я действительно попробую пройтись по всем нотариусам города, вдруг действительно найдется нужный.

Антонина Каткова
7 января 2022, 22:59

Перед тем как пройтись по всем нотариусам, получите распоряжение опеки и не говорите нотариусам лишную информацию, если есть цель сделать сделку.

По Вашему вопросу: Обратитесь в опеку за разрешением, составьте договор мены, укажите в заявлении цель -улучшение жилищных условий. Получите разрешение опеки. Нотариус составит договор мены и зарегистрирует договор. Для нотариуса - это не препятствие. В крайнем случае, можно сделку провести через договор купли-продажи, если у близкого родственника разные фамилии, родственность нотариус не проверяет, Росреестр родственность продавца и покупателя не проверяет, если Вы ему об этом напрямую не сообщите. С позиции права сделка купли-продажи - оспорима.

Максим7 января 2022, 14:58

Спасибо за ответ. Я этот вопрос обсуждал с тремя нотариусами, именно при условии получения распоряжения от опеки. Все 3 говорили, что сделка прямо нарушает закон, а они финансово ответственны, в случае если сделка будет оспариваться. К сожалению фамилия у нас одна и родственные связи скрыть не получится. Но все равно попробую ещё раз поговорить с нотариусами. Спасибо.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru