Добрый день! Помогите, пожалуйста, с выбором квартиры для инвестиций.
Исходные данные
Планируем использовать материнский капитал (600 тыс) и семейную ипотеку с гос.поддержкой (5%). Подходят только новостройки и только квартиры (не аппартаменты). Первоначально вложить своими деньгами (20% первичный взнос+ремонт/мебель+ипот.взносы до сдачи дома), внести мат.капитал, затем ипотеку оплачивать за счет аренды.
Сейчас думаем о вариантах:
1. студия 20 кв.м около метро Некрасовка, Лухмановская, Котельники, Жулебино - в радиусе около 1 км до метро. Цена 3,8 млн
2. однушка 34кв.м (кухня 11, комната 11, гардеробная 3, совмещ.санузел), там же. цена 4,5 млн
3. однушка 36 кв.м, (кухня 18, комната 10), там же. цена 4,6 млн. Сделать из нее двушку, разделив кухню 18 м (на кухню без окна и комнату 10м, раздвижными перегородками со звукоизоляцией +150 000 руб. к затратам, зато согласование не нужно)
Посмотрела что сейчас предлагают в аренду в этих районах:
1. комнаты - 13-16 000 руб за 12-14 кв.м комнату, 18 - 20 000 за 18-20 кв.м
2. студии 21-23 кв м - 25000 - 30 000 руб.
3. однушки 35-40 кв.м - 25 000 - 29 000 руб.
4 двушки 45 кв.м - 30 000 руб. двушка 55 кв.м - 32-35 000 руб.
Соображения:
1. Если в районе двушки с большими комнатами сдаются по цене 32-35 000, то двушку, переделанную из однушки, с маленькими комнатами - я вряд ли смогу сдать по их цене, правильно? А по какой цене смогу? 28-30 000 руб? И кто целевой арендатор - будет ли семья с детьми экономить 4-5 тыс, но снимать квартиру с маленькими комнатами и кухней без окна? Или на такую квартиру трудно будет найти желающих?
2. Если и студии, и однушки сдаются по одной цене - то имеет смысл купить все же студию, т.к. вложений меньше, амортизация меньше? Но мне не понятна целевая аудитория студий - кто будет снимать (это Некрасова, не центр). Будут ли? если студенты - то не будет ли простаивать летом она? Если те, кто уже наелся комнатами - то не будет ли для них высока цена по сравнению с комнатой? Также настораживает, что в этом районе много объявлений о сдаче однушек и двушек, но очень мало объявлений о сдаче студий, хотя у застройщиков студии продаются...
Пока склоняемся к самой дешевой студии 20 кв.м. (есть 23-24 м, но дороже).
Вопросы:
1. По какой цене будет студия спокойно сдаваться и кому? И что повлияет ли на быстроту сдачи и цену - какое оборудование/мебель обязательны (типа кондиционер-посудомойка-фильтр), стоит ли чуть довложить (50 -100 тыс.) и сделать ее вид современно-симпатичным или оставить страшненько-муниципальным?
2. Что я упускаю, есть ли какие-то косяки в моих размышлениях? может, стоит рассмотреть другие локации подороже? Или все-таки однушку обычную?
С уважением и огромное спасибо за будущие ответы,
Ольга
