Старший партнёр сети Vysotsky Estate Сергей Смирнов предупреждает об опасности тех, кто берёт ипотеку на фоне растущей инфляции.
Не слушайте, если вам говорят:
«Пока ставка низкая, а инфляция высокая, бери ипотеку и покупай квартиру! А то дальше хуже будет!»
Деньги дешевеют, поэтому и кредиты дешевеют. И вам всю эту чушь преподносят под тем соусом, что если уровень инфляции высокий, то выгодно занимать деньги. Это бред сивой кобылы, который может прийти в голову только нездоровому человеку!
В чём разница между инфляцией и удорожанием товаров?Давайте для начала разберёмся: что такое инфляция? Само понятие «инфляция» появилось в давние времена, когда чеканились монеты, которые были привязаны к золотому или серебряному эквиваленту. Дальше смотрящие за казной, понимая, что надо довыпустить денег в стране, чтобы стимулировать спрос, собирали эти монеты и «разбавляли» их более дешёвыми металлами. Так концентрация серебра или золота в монете резко уменьшалась и ценность денежных средств размывалась.
Обычный потребитель называет инфляцией подорожание цен. На самом деле это удешевление ценности валюты. То есть на один доллар или рубль вы сможете купить меньше товаров, чем раньше.
Дешевеют деньги, а не дорожают товары.
Если же мы говорим про такое понятие, как стагфляция, то подразумеваем как раз удорожание товаров.
В 2020 году мы наблюдали интересное развитие событий. С одной стороны, страна дружно сидела на локдауне и не работала весь апрель и май, но когда мы выбежали на улицу, неожиданно обнаружили, что с испуга сметаем всё с «полок»: и недвижимость, и машины, и гречку. При этом много денег в России не раздавалось — у нас, в отличие от других стран, такого стимулирования экономики не было (хотя льготная ипотека — это и есть прямое стимулирование экономики: через определённые каналы застройщикам и банкам поставляются деньги, компенсируя их потери).
Почему нет прямой связи между подорожанием стройматериалов и недвижимости?Что мы с вами видим сейчас? Резкое подорожание многих товарных категорий. В том числе мы попытались притянуть за уши подорожание недвижимости, связав его с инфляцией. Мне на полном серьёзе сейчас звонят и пытаются связать подорожание загородных домов с подорожанием строительных материалов (то есть в дальнейшем дома будут стоить дороже).
Ребята, не связывайте себестоимость строительства загородного дома с удорожанием определённых лотов на рынке недвижимости!
Чаще всего стоимость загородного дома определяется не стоимостью строительных материалов, а ценой земельного участка и его локацией. Если вы построите дом в «говнолокации», продать дорого вы его никак не сможете.
А что на счёт строительства многоуровневых домов? Нам тоже говорят:
«Дорожают стройматериалы!»
Но, господа мои хорошие, стоимость земельных участков и их обслуживание гораздо сильнее определяет стоимость продукта под названием «недвижимость». Иначе у нас себестоимость строительства одного квадратного метра во всех регионах была бы одинакова и связана. Но почему-то себестоимость строительства в Москве резко возрастает только из-за стоимостных изменений земельного участка. Иначе за что владельцы земельных участков в центре Москвы берут премиальную стоимость? За более дорогой мрамор?
Почему подорожали товары?Теперь вернёмся к процессу инфляции и к вам, дорогие ипотечники. Вы считаете, что в банках такие идиоты, чтобы снижать ставку по льготной ипотеке и не учитывать процессы инфляции? Вот вы, скорее всего, их не учитываете.
Давайте разберёмся, что произошло в стране в прошлом году и почему подорожали многие товары. В первую очередь удорожание многих групп товаров в мире связано с разрывами в производственных цепочках. Что это такое?
Представьте, что у вас — завод по сборке автомобилей. Поставщик присылал вам чипы, которые готовят подачу смеси в двигатель внутреннего сгорания. И вдруг эти чипы перестали поставлять. Оказывается, его производил завод в Китае, но из-за локдауна и остановки производства в мире формируется дефицит чипов. Что происходит с теми производителями, которые производят такие же чипы? Берут и внаглую повышают цену. Это называется режимом стагфляции: когда конкуренция среди игроков на рынке падает, остальные игроки пользуются этим и взвинчивают цены. Другими словами, это не классический механизм инфляции, а перекос цен из-за разрыва производственных цепочек, в том числе и в строительном секторе.
Обратимся к графику инфляции в годовом выражении с 2006-го года.
Высокий уровень инфляции мы видим в 2008 году, 2014-2015 годах (это рекордный уровень инфляции), и относительно высокий уровень инфляции пришёлся на вторую половину 2020-го года. Обратите внимание: 2009 год тоже ознаменован высоким уровнем инфляции. С чем это связано? Если вы посмотрите на график цен на нефть, то обнаружите, что в эти годы происходило обрушение цен на мировом рынке. А для России это всегда катастрофа. В этот момент все граждане бегут в страхе запасаться товарами народного потребления, и резко возрастает спрос. Спрос возрос в том числе и на недвижимость.
Почему нельзя сравнивать график инфляции и цены на недвижимость?А коррелирует ли уровень инфляции с тем, что происходит с недвижимостью? С одной стороны, пики скачков цен и уровня инфляции совпадают. Но на этом взаимосвязь заканчивается. В 16-17 годах инфляция снижалась, но товары народного потребления всё равно дорожали. И на уровне 6% в 2010 году товары народного потребления тоже дорожали. А недвижимость в 2010 году дорожала или снижалась в своей цене? Оказывается, она показывала отрицательную динамику. Получается, нельзя напрямую связывать наличие инфляции и недвижимость.
Теперь, граждане мои дорогие, посмотрите на развитие цен на нефть в 2021 году и скажите: куда же у нас, по всем прогнозам, должна развернуться недвижимость, если цены на нефть стабилизировались и начали расти? Вот вам первый опережающий индикатор, который будет указывать на более правильное рассуждение.
Почему не сработает идея взять ипотеку по низкой ставке на фоне высокой инфляции?Вы говорите:
«Давайте спасёмся и хапнем ипотеку по низкой процентной ставке на фоне высокого уровня инфляции!»
Разберёмся ещё раз, с чем мы имеем дело: с удешевлением денег или с подорожанием потребительской корзины? С последним, конечно!
Представим московскую семью, у которой совокупный доход на двоих составляет 200 тысяч рублей. Она жила себе в арендной квартире за 40 тысяч рублей, а остальные деньги были в потребительской корзине, и члены семьи что-то откладывали на первоначальный взнос (дельта между арендным платежом и общим доходом семьи составляет 160 тысяч рублей). И вот семья накопила денег на первоначальный взнос 5 миллионов рублей. Если бы раньше, в 2017 году, она пошла покупать недвижимость, то увидела бы, что средняя ставка по ипотеке равна 10,5%. Ипотека была дорогая, а недвижимость в этот момент стоила 7 миллионов рублей. И они бы прекрасно из 40-тысячной «однушки» перескочили в квартиру, заплатив 5 миллионов рублей и доплатив 2 миллиона по ипотеке. Среднемесячный платёж составлял бы 20 тысяч рублей.
Теперь представим, что та же самая квартира из-за раздутых сегодня цен стоит на рынке 10 миллионов рублей. Семья говорит:
«А возьмём-ка квартиру получше! Сейчас инфляция, деньги всё равно подешевеют, а ипотечная ставка всего 6,1%! На наши накопленные 5 миллионов рублей мы возьмём ипотеку на 10 миллионов рублей».
Теперь среднемесячный платёж по ипотеке у них составит 70 тысяч рублей. А доход семьи за прошлый год не вырос, потому что в стране сокращаются рабочие места и наступает сложная ситуация с работой. Дельта между платежом по ипотеке и доходом в 200 тысяч рублей превратилась в 130 тысяч рублей. Теперь они говорят, что 130 тысяч рублей — это неплохо:
«Мы пока ещё живём прекрасно. Правда нам надо пару лет ждать квартиру, потому что мы взяли её на стадии строительства. Пока мы живём в арендном жилье, платим 70 тысяч ипотеки и 40 тысяч аренды».
Итого дельта у них — 90 тысяч рублей. Это их доход, который они могут тратить на еду. Но теперь они узнают, что 90 тысяч на еду — мало. Раньше они жили на 160 тысяч рублей, а теперь должны утягивать пояса, при том что товары народного потребления только дорожают.
Когда вы берёте льготную ипотеку на всякий случай, то отключаете мозги и забываете, что в первую очередь инфляция ударит по вашей потребительской корзине. А ещё одного из членов семьи могут уволить, и тогда случится кассовый разрыв. Именно буйство ипотек в 14-15 годах приводило ко мне в 16-17 годах бедолаг, которые взяли ипотеку намного больше, чем могли обслужить.
Что даёт инфляция? В первую очередь удорожание потребительской корзины. Сегодня из-за локдаунов создаётся дефицит рабочих мест: количество работодателей за прошлый год резко сократилось, а это говорит о том, что рост заработных плат остановился.
Вы надеетесь, что зарплата у вас будет расти, а она не растёт. С сокращением количества рабочих мест шансы найти новую работу в случае увольнения уменьшаются. Это создаёт ещё одну проблему: вы начинаете держаться за работодателя, а он может урезать какие-нибудь бонусные платежи, на которые вы рассчитывали, когда брали ипотеку. К нам уже начали обращаться «горячие головы», которые говорят:
«Я переборщил! Я надеялся, что вместе с инфляцией будет расти моя зарплата. Но за счёт возрастания расходов на семью моя дельта остаётся на прежнем уровне, и мне необходимо из этого объекта побыстрее выскочить!»
Если вы нахапали льготной ипотеки вперёд, да ещё и залезли в строящийся объект, то скоро осознаете, что ваша потребительская корзина резко сжимается. До «Доширака», конечно, многие не дойдут, но начнут испытывать неприятное давление. И что начнёт делать большинство? Скидывать объекты недвижимости.
Когда вы задумываетесь об ипотеке, думайте не об уровне инфляции, а о среднем месячном платеже и нагрузке на бюджет, который не должен превышать 30% от общего дохода семьи.
Почему 30%? Потому что один из участников семейной корзины может однажды лишиться работы или премий.
Крайне высокие инфляционные процессы в стране говорят о том, что в этот момент на рынке всё не очень хорошо с работой, товары народного потребления дорожают, дельта между доходами и расходами резко сокращается и качество жизни падает. А если качество жизни падает, вы задумываетесь:
«А на хрена мне нужна была такая квартира?»
Нужно ждать лучших времен, а не пытаться обосновывать свою ипотеку высоким уровнем инфляции. Не слушайте инфоцыган и думайте своей головой, когда лезете на рынок недвижимости, не зная о нём ничего!
